Faire un bail commercial ou professionnel

Vous louez des locaux pour votre activité ? Il existe deux catégories de régimes de location : le bail commercial et le bail professionnel. Zoom sur les principales caractéristiques de chacun.

 

Le bail commercial : un statut protecteur

Pour qui ? Vous êtes soumis à la législation des baux commerciaux dès lors que votre entreprise exploite dans ses locaux un fonds de commerce ou artisanal. Si vous êtes inscrit au registre du commerce ou des métiers, vous devez louer avec un bail commercial.
 
Principal avantage ? Le bail commercial vous confère le droit de renouveler votre bail ou, à défaut, de percevoir une indemnité d'éviction. 
 
Vous pouvez choisir de déroger au statut des baux commerciaux en concluant : 
  • un bail dérogatoire, d’une durée maximale de 24 mois, 
  • une convention d’occupation précaire si vous disposez d’un motif légitime pour ne pas vous soumettre au bail commercial. Vous bénéficiez alors d’une jouissance temporaire du bien que vous louez.
 

Le bail professionnel pour les professions libérales

Pour qui ? Le bail professionnel est utilisé si vous exercez dans votre local une profession libérale, réglementée ou non réglementée : médecin, architecte, avocat, mais aussi agent commercial ou kinésithérapeute. Si vous le souhaitez, vous pouvez soumettre volontairement votre bail professionnel au statut des baux commerciaux. 

 
Il existe 2 types de baux professionnels.
  • Le bail mixte si vous exercez dans une partie de votre logement. Le bail sert à la fois à usage d'habitation et professionnel.
  • Le bail exclusivement professionnel si votre local sert uniquement à travailler. 
Cette distinction est très importante, dans la mesure où elle détermine la fiscalité applicable. Si les locaux loués sont mixtes, seule la part du loyer correspondant à l'usage professionnel sera déductible de votre bénéfice.
 
 

Bail commercial

Bail professionnel

Durée 9 ans minimum 6 ans minimum
Loyer Le loyer est librement fixé entre le bailleur et le locataire. Le loyer est librement fixé entre le bailleur et le locataire.
Charges Le bailleur peut choisir de faire supporter toutes les charges au locataire.
Le contrat définit les charges et réparations supportées par le locataire.
Révision du loyer Révision tous annuelle ou triennale selon l’indice du coût de la construction, l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités tertiaires. Révision et modalité librement fixées dans le bail.
Sous-location Interdiction sauf autorisation expresse du bailleur. Autorisation sauf clause contraire.
Renouvellement Droit au renouvellement sauf versement par le bailleur d'une indemnité d'éviction. Reconduction tacite pour 6 ans sauf congé par le bailleur ou le locataire, au moins 6 mois avant l'échéance.
Fin du bail Sauf convention contraire, le locataire peut donner congé au terme de 3, 6 et 9 ans. Il doit le faire au moins 6 mois à l'avance par huissier. Seul le locataire peut donner congé avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois avant la date souhaitée.
Rédaction du bail Rédaction par écrit fortement recommandée, car le bail verbal pose des problèmes de preuves quant aux activités autorisées et aux obligations de chacune des parties.
Rédaction par écrit obligatoire. Le contrat de bail fixe les règles entre les parties.
 
Frais déductibles
Le locataire doit avancer plusieurs frais :
  • le paiement d'un pas-de-porte (= droit d'entrée),
  • les honoraires du rédacteur du bail (notaire).
Ces frais sont déductibles du revenu imposable du locataire. En revanche, le droit au bail n'est pas déductible. Il constitue une indemnité versée au propriétaire du local et, de ce fait, n'est pas amortissable
Les frais de bail et les loyers sont déductibles du résultat imposable du professionnel libéral.